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【内装設備編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法

８月３１日付け【条件編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法の続きです。

前回は条件面での見直しでした。

今回は募集する物件の内装設備面でのお話です。

※実際に成約となったアパート・マンションの実例を元にしています。

築１０年以内の物件ならいざ知らず、多くの単身者向け賃貸住居は以下のような設備面での不安があると思います。

◆風呂、トイレ、洗面台が同室の３点ユニット

◆築年数が古い

◆オートロックではない

なかなか入居者が決まらない理由のひとつに、上記のような設備が原因なのではないかと考える大家様
は多いと思います。

しかし、結論から言いますと、メリットではありませんが、決してデメリットでもありません。

上記の設備でも喜んで入居いただいたお客様（女性）からのヒアリングで、以下のようなことがわかってきたのです。

・３点ユニット　⇒　多くの方がこだわっているわけではなく、不利ではない。
　　　　　　　　　　

・築年数　⇒　半世紀が経過でもしていない限り、気にする方は少ない。　

・オートロック　⇒　あれば便利だが、なくても問題はない。

３点ユニットに関しては設備業者さんも言ってることですが、風呂・トイレ・洗面台をすべて別々にする工事をしたとしても即入居となる保証はないということです。

築年数に関しては建て替えが条件となりますし、オートロックに関しては後付けができるものの、一部のマンション等に限定されてしまい、費用もかさみます。

大切なのは「室内そして建物が清潔である」ということが重要です。

これは意外と実践されていそうで徹底されていません。

クリーニングはしたものの、その後はほったらかしという室内もよく見かけます。

※封水が切れ、チョウバエだらけになっていた物件もありましたね。

ポストには不要なチラシが詰め込まれ、階段や共用部分、周辺に粗大ゴミが置かれている…。

これではせっかく内見にきた入居希望者ががっかりするのは言うまでもありません。

内見に来られる方は、すでにこの設備や条件を事前に理解したうえで見に来られています。

内装は掲載されていた写真の通りか、イメージしたような広さか、そういった部分を確認しにきているわけです。

ですから、内見して初めて「えっ、ここ３点ユニットなの？」というような疑問や不満は起こらないのです。

逆に清潔さにプラスして以下のような改善があると大きなアドバンテージとなるでしょう。

現状の設備で大幅な費用をかけることなく、入居希望者に喜ばれる改善策です。

◆改善策

・３点ユニット　⇒　そのままで問題なし。
                             但し、洗面台の鏡に歯ブラシなどを置けるスタンドがあるとベター。

・天井照明　⇒　今風の明かりに。※紐点灯タイプは変更を検討してください。

・ベランダが無い　⇒　室内干し対応にする。

・畳　⇒　フローリングにするのはベターだが、無理に替える必要はない。
　　　　　木製ではないCFフローリングタイプにっするのも可。

・室内　⇒　とにかく清潔に。※クリーニング後の放置はやめましょう。

・収納　⇒　クローゼット的なものがあるとよい。押入れでも可。

・追い炊き　⇒　なくても問題ない。無理に設置する必要なし。

・ドア　⇒　カメラ付きのインターホンを設置すると喜ばれる。

いかがでしょうか。

全部とはいかなくても、すぐに対応できそうな対策ばかりだと思います。

費用も抑えられますし、入居希望者の印象も変わります。

対象物が古いのは不利ではありません。

清潔（手入れがされていない）ではないことが問題なのです。

最終的には賃料等の条件面との折り合い次第となりますが、ちょっとした気配りで魅力的な物件に変身することができます。

最新の設備や新築にこだわる方はいらっしゃいますが、ターゲットを絞ればおのずと答えが見つかるはずです。

中古車や中古住宅のマーケットも同じような考え方ではないかと思います。

まずは入居希望者の視点に立って行動することから始めましょう。

更新日時 ： 2016年09月12日 | この記事へのリンク ： 

物件内見時にあると便利なモノ

物件内見時にあると便利なのモノといえば、大体以下のようなものでしょうか。


・懐中電灯

・メジャー、定規（スケール）



懐中電灯は意外と必需品です。

物件によっては電力契約を切ってあることもあり、内見時間によっては暗くてよくわからないということも…。

また、電力契約は切っていなくても、照明器具がないアパート・マンションもありますのでご注意ください。

※新築の物件によくありますね。

メジャーも必須アイテムです。

家具やベッドなど、置きたい箇所は事前に測っておく必要があります。



そして、内見時これを持っていた方はまだ見かけたことはありませんが、あると便利なモノといえば…。



それは水平器です！




※シンワ測定株式会社製の水平器

これはその名の通り、地面や床が水平に保たれているか目視で確認できる道具で、１０００円程度で購入できます。

たまにあることですが、入居してから床の傾きが判明し、トラブルになることがあります。

また、中古の一戸建て住宅などでも床の傾きに気付かず、購入後にトラブルになるケースが少なくありません。

水平器の詳しい使用方法などは以下のURLを参考になさってください。

◆水平器の使い方や種類、気泡の位置が狂った場合の調整方法

ところで、この水平器がなくても水平が取れる方法があります。

◆iPhoneで水平をとる方法
アイフォンの標準「コンパス」アプリで、方位磁石と水準器（水平器）として利用ができます。コンパスアプリを立ち上げ表示させ、左にスワイプすると水準器に切り替わります。

アイフォンユーザー限定ですが、スマホが水平器変わりになるという便利なアプリです。

床は平らなものと思いがちですが、意外と傾いているケースがあります。

気になる床の箇所に置くだけで水平かどうかわかるので、ぜひ一度お試しください。

更新日時 ： 2016年09月11日 | この記事へのリンク ： 

頼りになる内装設備業者の見分け方

アパート・マンション、店舗や事務所など、大家さんと内装設備業者さんは密接な関係にあります。

※室内内装、水回り工事、電気工事、外壁塗装工事、貯水タンク清掃などなど。

概ねどの大家さんもお抱えの業者さんがいますので、何か工事が発生すれば必ずそこへ依頼します。




我々不動産業者にとって最も回答が難しいのが「良い内装設備業者さんを紹介してほしい」という相談。

なぜなら人によって「良い業者の基準が違う」からです。


作業値段を重視する方、日程消化の早さを重視する方…ほんとうにさまざまです。




あくまでも私個人の基準で申し上げますと、「作業内容以上のアドバイスをくれる」のが良い業者さんと考えます。

具体的な例を挙げてみますと、例えばある室内のスケルトン工事を依頼したとします。

一般的な業者さんならだた依頼された通りのスケルトン工事をして終わりです。



しかし、良い業者さんの場合、工事前の現場調査や見積もり段階で、スケルトン後に起こりうる問題や先々のことを想定したプラスアルファのアドバイスをくれます。

将来的にチェックがしやすいよう点検口を設置すべき、この天井部分は弱くなっているので補強した方がいいなど。



つまり、「後日のことを考えてこちらへ逆提案をしてくれるのが良い業者さん」と言えます。



この見分け方は実際に現場調査に来てもらって初めてわかることなので、広告やホームページなどでは見分けることは難しいと思いますが、複数の相見積もりをとることによって、おのずと各社の個性がわかるのではないかと思います。

※ネットの口コミも有効な判断材料だと思います。

現場調査依頼への対応の早さ（２～３日以内に来てくれる）、現場での真剣な調査態度、そしてなによりもその現場に携わる職人さんの人柄が最も大切なポイント。



なかなか出会えない良い内装設備業者さんとは、末永く良いお付き合いをしていきたいものですね。

更新日時 ： 2016年09月10日 | この記事へのリンク ： 

なぜ賃貸不動産の損害保険は指定加入なのか

賃貸マンションや店舗・事務所を借りる際、ほとんどが貸主や管理会社の指定加入となっています。

※今でも中には任意というところもありますが…。

これはいくつか理由があるのですが、最上位の理由は「任意にすると保険に加入しない方がいる」からです。

そんなバカなと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実際のお話です。

自動車を例にとってみますと、自賠責保険はともかく任意保険に加入しないという方はまずいないでしょう。

それは自動車事故に合う危険性の高さを認識しているからだと思いますが、こと賃貸不動産に関していえば、その感覚は低いと感じています。

しかし、賃貸不動産も自動車と同様で、自分は事故を起こさないと強く思っていても、他からの被害に合うことが多々あるのです。

ケースとしてダントツに一番多いのが「水漏れ」事故。

これは自分が加害者・被害者のどちらかになりうることが多い事故でもあります。

保険に加入しない方の多くにみられるのが、保険更新時期に更新せず、そのまま解約してしまうパターン。

知り合いの保険会社と使いたいとか、そういった理由であれば相談にも乗れますが、お金がもったいない、自分は事故を起こさないから大丈夫等の理由で保険未加入にしてしまう方がいるのです。

管理会社や保険代理店がどんなに未加入でのリスクを説いても、応じない方もいます。

かつて自らの意志で保険未加入にしてしまい、後日取り返しのつかない事故に陥ったケースを知っています。

もし保険加入状態であれば補償範囲内で助かったのですが。

保険加入は借りる際、又は契約中の最低限のマナーだと認識していただきたいものです。

今一度、自分の住まいや店舗が保険加入になっているか、確認をとってみてください。

未加入であれば至急加入を！

更新日時 ： 2016年09月09日 | この記事へのリンク ： 

業務用エアコン選びで大事なポイント

先日起こった出来事です。

管理テナントから「業務用エアコンが止まってしまった」との連絡がありました。

早速業者に依頼し、調査してもらいましたが、原因は意外なところにありました。

このテナントの業務用エアコンは定期的にメンテナンスをされており、年に１度はオーバーホールもしています。

また、ついこの間メンテナンスをしたばかりでしたので不思議に思っていました。

よほどの機械的な寿命でもない限り、故障の可能性は低いと考えていましたが。。。

調査の結果、「排水ポンプの管が狭いことによる汚れ詰まり」が原因でした。

管理テナントのほとんどがＡ社製の業務用エアコンを使用していますが、このトラブルが起こったテナントはＢ社製。

Ａ社製の排水ポンプの管に比べ、Ｂ社製は狭く、汚れが詰まりやすいとのことでした。

※ちなみに昨年新しいポンプに交換済みです。

使用頻度による汚れの差はあるにせよ、Ａ社製もＢ社製も同じタイミングでメンテナンスをしているので、Ｂ社製だけに起こるというのは機械的な構造が原因といえます。

今後の対策として、このＢ社製の排水ポンプは重点的にメンテナンスをすることにしました。

新規に業務用エアコンを導入する場合、価格や消費電力などを重視するケースがほとんどかと思いますが、排水ポンプも重要なポイントとなりますので、参考になさってください。

更新日時 ： 2016年09月08日 | この記事へのリンク ： 

インソール（中敷き）は営業マンの必需品

不動産業にかかわらず、営業マンの方は一日に歩く量は非常に多いと思います。

そして、ほぼ１００％といっていいほど革靴を履いています。

これは体験すればわかることなのですが、革靴で一日仕事をすると、とにかく疲れます。

足の裏は第２の心臓ともいわれ、体の中でも重要な位置付けとなっていますが、意外と足のケアはおろそかになりがち。

私も革靴で仕事をすると足に痛みを感じ、疲れやすい体質でもありました。

当初は靴が合わないからではないかと考えていましたが、革靴特有の靴底の硬さが苦手で、どんな高級革靴でも
痛みや疲れを取り除くことはできませんでした。

しかし、革靴にインソール（中敷き）を取り入れた途端、その症状は一変。

痛みも疲れも和らいだのです。

※靴そのものを変える場合、靴底がゴム製のものがベスト。革底や木底は大変疲れます。

インソールには色々な種類がありますが、写真のようなものがおススメです。

※ホームセンターで１２００円でした。

※１００円均一で売られているような薄いタイプはほとんど効果がありません。

※スポーツタイプのインソールは厚みがあるので、革靴のサイズをアップする必要があります。

表と裏はこんな感じです。

この高反発スポンジが足への負担を和らげてくれます。

インソールと聞くとおじさんっぽいと思われがちですが、気にせず試してみてください。

歩いているとその感触の良さにも気づくはずです。

更新日時 ： 2016年09月07日 | この記事へのリンク ： 

室内喫煙可能で申込率アップ？

先日、ある事務所物件を内見されたお客様からご質問がありました。

「室内で喫煙は可能でしょうか」



こちらのビルは１階の屋外に喫煙場所があり、他のテナント様もそこで喫煙されているのですが、こちらのお客様は「室内での喫煙」をご希望されていました。

結論からすると「室内喫煙はＯＫ」の物件だったので、他の候補を抜いて一歩リードすることができました。


驚くことに、この「室内喫煙」が可能か否かが申込の決め手となったのです。 




実はこの室内喫煙に関しては、以前内見をされた方から何度か質問を受けたことがあったことを思い出しました。


おそらく潜在的な需要があるのでしょう。




昔のドラマなどではオフィス内で喫煙するシーンをよく見ましたが、最近ではすっかり見かけなくなりましたね。


そしてどのオフィスでも喫煙場所は別室だったり屋外であることがほとんど。


今回のケースはまれなことかもしれませんが、室内喫煙不可の物件が多い以上、室内喫煙可能な物件は貴重な存在になってきているのかもしれません。

更新日時 ： 2016年09月06日 | この記事へのリンク ： 

パクチーチップスを買ってみた

巷ではパクチーがじわじわとブームになりつつあるそうです。

◆“パクチー愛”急上昇　「パクチスト」狙った専門店、調味料増え「うちパク」も

※ヤフーニュースより

好き嫌いがはっきりするといわれるパクチーですが、どちらかというと私は好きな方ですね。

そんなわけで、以前から気になっていたパクチーチップスを成城石井で見つけたので購入してみました。

ものすごいパクチー味がするものだと想像していましたが、いざ食べてみると拍子抜け。

普通の青っぽい塩味のフライでした。。。

※「揚げたほうれん草」に見えますね。

おそらく揚げてしまうと、パクチー風味が飛んでしまうのかもしれません。

ドキドキしながら口に入れたので、ちょっと残念です（笑）

ところで、東京都内にすべての料理にパクチーを使った世界初のパクチー料理専門店があるとのこと。

それは世田谷区経堂にある「パクチーハウス東京」さんです。

お店の住所が東京都世田谷区経堂１－２５－１８なのですが、地図で調べてみると、なんとハートフル農大通り沿いではありませんか！

※ハートフル農大通りは小田急線・経堂駅前に広がる商店街の名称です。

実はこの商店街を抜けた近所に弊社の管理アパート（ハイムKI）がありまして、先日もよくこの通りを通っていたのですが、まったく気づきませんでした。

経堂に管理物件がなければこちらまで来ることはなかったはずですので、これも何かのご縁かもしれません。

ランチ営業はなくディナーのみなのが残念ですが、一度訪れてみたいお店ですね。

まさかのパクチーチップス購入から、ここまで話が飛躍するとは思いもよりませんでした。

更新日時 ： 2016年09月05日 | この記事へのリンク ： 

あのチャラいノリは不動産業界特有の文化？

面白い記事がありましたのでご紹介します。

◆不動産会社の営業マンは、なぜチャラく見えるのか？
http://news.livedoor.com/article/detail/11826449/

同業者の立場からみて、そうだなと思うところもありましたが、いやそれは違うのではと思うところもいくつかありました。

「不動産会社の営業スタッフといえば明るく快活なイメージ。まあ、暗いよりは明るいほうがいい。

だが、筆者が先日引越しをした際、担当スタッフの「快活の域を超えたノリ」に若干戸惑った。

言葉を選ばずにいうと、とてもチャラかったのだ。

彼は極端な例だとしても、そういえば不動産会社、特に賃貸の営業スタッフにはそっち寄りの人が多い気がする。

業界特有の文化なのだろうか？」

※本文より抜粋

確かにボソボソと暗い感じよりは、体育会系ではありませんがハキハキと元気がいい方のほうが安心しますね。

※意外かもしれませんが、結構オドオドしながら内見案内にくる営業マンの方が結構いらっしゃいます。緊張しているのでしょうか…。

ですが、さすがに「快活の域を超えたノリ」はあり得ないですね。

記事本文にも記載されていますが、ここ数年来「～っス」という言葉使いの同業者（特に若い方）が結構います。

物件確認の問い合わせ電話や内見中でも「～っス」「～なんスけど」「マジっすか」などなど、他業界では絶対に考えられない言葉がぽろぽろ出てきます。

「～でさあ」「～なんだけど」

初電話や初対面でもこういう言葉が出てくることがあります…。

そして、驚いたのがこの一文でした。

「あえてタメ口に近いフランクな話し方をさせていただくこともありますね」

さすがにこれは違うなと思いました。

いつからお客様とお友達になったのでしょうか…。

仮に友人関係であってもこれはないでしょう。

不動産業はサービス業だという意見は私もその通りだと思います。

それはエンジニアであっても、職人であっても、結局行きつくところは同じ。

業種は違えど人が介在し、エンドユーザーと繋がっているビジネスである以上は、ほとんどがサービス業と言ってもいいのではないかと思います。

しかし、先ほどのようなことが不動産業界のビジネスマナーだと思われてしまうと、同じ業界人として恥ずかしい限りです。

記事に出てくる店長さんもきっぱり否定していましたが、これは決して「不動産業界特有の文化」などではありません。

※少なくとも大手といわれる企業の営業マンの方たちはこのような言葉使いはしませんね。

「言葉は心の使い」（心に考え思っていることは，自然に言葉に表れる。）

「言葉は立ち居を表す」（言葉はその人の性格や行動を表す。）

「言葉は身の文」（言葉はその人の品位を表す。）

そして「親しき仲にも礼儀あり」です。

私の考え方が古いのでしょうか（苦笑）

ただ、この言葉使いというのは、良い不動産営業マンを見極めるポイントのひとつになります。

実際に事務所へ来店しなくても、問い合わせ電話での話し方から大体の人柄というのはわかってしまうものです。

顔が見えない分、尚更ですよね。

私も改めて身の引き締まる思いがしました。

気を付けなければいけませんね。

更新日時 ： 2016年09月04日 | この記事へのリンク ： 

新宿・大久保公園で「大つけ麺博２０１６」開催決定！

※写真：大つけ麺博２０１６公式ＷＥＢサイトより



今年もあの超大人気イベント「大つけ麺博」が帰ってきました！

場所：新宿・大久保公園

日程：１０月６日（木）から１０月３１日（月）

時間：午前１１時から午後９時

※１０月１１日、１７日、２４日は店舗入替の為、１５時まで。

◆大つけ麺博２０１６公式サイト

日本最大級といわれるつけ麺イベント「大つけ麺博」が新宿・大久保公園で開催決定。

つけ麺博は２００９年の初開催から累計１３０万人もの来場者を集める超大人気イベントです。

今年は昨年に行われた「つけ麺VSラーメン」の第二弾。

期間中、第一陣から第四陣と四期に分けて各店舗が人気を競い合います。

出店店舗：４０店舗
※一陣あたり：つけ麺５店舗、ラーメン５店舗

第一陣１０月６日（木）～１１日（火）

第二陣１０月１２日（水）～１７日（月）

第三陣１０月１８日（火）～２４日（月）

第四陣１０月２５日（火）～３１日（月）

◆個人的注目の店舗

第一陣：つけ麺軍「桃天花　担々つけ麺」

　　　　※自家製胡麻ペーストを加えたオリジナルの担々つけ麺。

　　　　つけ麺軍「田代こうじ最強軍団　花咲ガニの濃厚つけ麺」

　　　　※今回の大つけ麺博だけでしか味わえないスペシャルな限定品！

第二陣：つけ麺軍「くり山　つけめん」※要チェック！

　　　　※くり山さんの店主は、あの「東池袋大勝軒」山岸一雄氏の最後の内弟子。
　　　　　山岸氏から譲り受けた製麺機で製麺機で打つ自家製麺が評判。
　　　　　山岸氏の「直系のお弟子さん」と言われる方です。

　　　　ラーメン軍「中華そば しながわ　こってり煮干しそば」

　　　　※池袋の名店「BASSO ドリルマン」のセカンドブランドです。

第三陣：ラーメン軍「金澤濃厚中華そば 神仙　濃厚味噌「炎・炙」肉盛そば」

　　　　※２０１５年の「東京ラーメンショー」で売上杯数日本一を達成した最強の肉系ラーメン。

第四陣：つけ麺軍「中華蕎麦 とみ田　１０年目の豚骨魚介」※大注目！！！

　　　　※「大つけ麺博」で２年連続日本一、さらに「TRYラーメン大賞」でも３年連続で大賞を獲得中の日本最高峰の店。

正直、全部食べてみたいと思わせる豪華ラインナップです。

今から開催が待ち遠しいですね。

更新日時 ： 2016年09月03日 | この記事へのリンク ：