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【条件編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法

先日、管理アパートの最後の募集部屋が成約となり、満室となりました。

この管理アパートですが、それまでは空室となった場合でもさほど時間がかからずに成約となるケースがほとんどで、
募集の仕方もこれまで通りの方法（アットホームやレインズ）で行っていましたが、昨今の空室増加現象の影響か、
今回は苦戦を強いられました。

築２０年以上が経過する建物ではありますが、管理・清掃状態は問題なく、空室だった部屋もクリーニング済みで、特段不備がある箇所はありません。

家賃等の条件面は個々のケースで違うと思いますが、概ね相場水準の条件でしたし、なかなか決まらない理由がわかりませんでした。

◆募集していた管理アパートの物件概要

・築２５年の鉄骨造３階建て
・各階に２部屋
・最寄駅から徒歩７分の住宅街に所在

・敷金１ヵ月、礼金１ヵ月
・更新料無し
・家賃は近隣相場水準
・約２５㎡のワンルーム
・近所に商店街があり、そばにはコンビニやスーパー有り

改めて物件概要を確認してみましたが、この条件に近い賃貸住宅はたくさんあると思います。

そういった中で大家様に提案し、以下のような募集条件を改訂してみたところ、さほど時間がかからずに複数の申込をいただくことになりました。

・家賃を当初の募集時より約５％減額

・礼金を無しに

・ペットを可能に

・小さなお子様可

・室内写真等を当初よりも倍増して掲載

・募集図面（マイソク）の見直し

上記の条件変更で、ネット掲載のアクセス数が非常によく増えました。

また、実際の問合せや内見依頼も急激にアップしました。

もちろんタイミングがよかっただけなのでは？という意見も一理あるかもしれませんが、アクセス数の増加は明らかなプラス変化といえるでしょう。

家賃等の金額的な条件面の変更は他でも行っていることではあると思います。

しかし、上記の条件変更で効果的だったのは「ペット可」「小さなお子様可」のふたつでした。

「ペット可」に関しては他の入居者様との折り合いもあるので、変更するには慎重を要しますが、ペット可専門の賃貸業者もいるほどですので、需要は大きいです。

ペットといっても様々で、小型犬や猫、爬虫類もいますし、熱帯魚や昆虫などジャンルは様々です。

「内装に傷がつく」とお考えかもしれませんが、もしろペットを飼われている方のほうが、色々と気を使っていただいていることが多いので、心配はないといえるでしょう。

また、意外と募集条件で「子供不可」という項目が目立ちます。

「泣き声がうるさいから」などという理由かららしいのですが、このような文言は不動産業者の立場から考えても悲しくなります。

今の社会ではお一人で子育てをされている方は珍しくありません。

しかし、上記の「子供不可」という条件のために、入居をあきらめてしまう方、また引っ越しできずに困っている方が大勢いらっしゃいます。

逆にその分需要が多いのは明白です。

当社では積極的に子育てを応援させていただくと共に、現在お預かりしている管理物件でも「お子様可能」の条件を提示させていただきました。

本来、「お子様可能」などという条件の表現自体おかしいとは思うのですが、現在の賃貸不動産市場においてはこのような表現手段を使わざるを得ないのが実情です。

「室内写真等の掲載増加」も効果がありました。

これまでも当社では募集の際に多くの内装写真を掲載してきましたが、エンドユーザーが満足するような枚数には足りなかったと考えました。

様々な角度からの写真を倍増させ、またあえて撮り直しもしました。

どういう内装写真が好まれるのかは当社のノウハウになりますので公開できませんが、ポイントはいくつかあります。

最後に「募集図面（マイソク）の見直し」です。

当社ではレインズに仲介業者向けに募集図面を掲載しており、自由に入手していただけるようになっています。

募集図面は最終的にはエンドユーザーが見る物件資料になりますから、丁寧に作り込まなくてはいけません。

複数のアピールポイントを見直しました。

ところで、大家様・貸主様は募集依頼している不動産業者が作成した募集図面を見たことがありますでしょうか？

もし、任せたままなので見たことがないという方がいらっしゃいましたら、一度取り寄せて確認してみてください。

結構「手抜き図面」を見かけます。

自分がお客の立場で「この物件はどうですか」と渡された資料がこういった手抜き図面だったら、検討すらしないでしょうね。

※中には平面図すら掲載がないというすごい募集図面もありましたね…。

また、インターネットでの募集の仕方もチェックしてみてください。

えっ、こんな募集の仕方で大丈夫なの！？という物件を見かけることがありますので。

次回、内装設備編へ続きます。

更新日時 ： 2016年08月31日 | この記事へのリンク ： 

新宿駅東南口に観光案内所がオープン予定！

平成２８年秋以降、新宿駅東南口に観光案内所がオープンする予定となりました。

◆新宿観光案内所紹介サイト





※イメージ写真：新宿観光振興協会公式ＷＥＢサイトより

ついに新宿にも観光案内所ができるようでうれしいかぎりです。

場所もNEWoMan（ニュウマン）、バスタ新宿がある東南口と、実にいい場所を抑えてくれました。

アンテナショップも兼ねるのか？まだ詳細は未定ですが、非常に楽しみです。

※イメージ写真：新宿観光振興協会公式ＷＥＢサイトより


そして、この案内所が紹介されているサイトの元となるのが新宿観光振興協会・公式ＷＥＢサイト。

◆新宿観光振興協会・公式ＷＥＢサイト

ご覧いただければわかると思うのですが、想像以上に気合いが入っています！

正直、他の○○振興会などのＷＥＢサイトを見たことがありますが「更新をしてない」「内容に乏しい」など
即離脱をしてしまうかのようなサイトばかりでしたが、ここは違いました。

先入観からあまり期待していなかったのですが、いい意味で裏切られましたね。

イベント紹介も大変詳しく、当方が知らないような小さな催しまでバッチリ抑えてあるところなどが素晴らしいです。

今後のサイト展開に要注目ですね。

更新日時 ： 2016年08月30日 | この記事へのリンク ： 

国内唯一！建築模型ミュージアム

２０１６年６月１８日、天王洲アイルに「建築倉庫ミュージアム」がオープン。

建築模型を展示・保存・保管するというするという国内唯一の建築模型専門のミュージアムです。

建築模型は建設コンペなどで使用される模型のことですが、実際に建物が完成した後は保管場所の問題などから廃棄されることが多いのだそうです。

しかし、日本人建築家の海外での活躍などもあって、この建築模型への評価が高まり、美術品としての価値が急上昇しています。

６月に公開された新国立競技場の模型（５００分の１）がまさにこの建築模型となりますが、じわじわと想像が広がっていく感じがしますね。


※朝日新聞紹介サイト（動画あり）

CG技術やバーチャル技術の向上は目覚ましいものがありますが、やはり直接的な視覚に訴えるアナログ感には及ばないでしょう。

絵画などの美術品とは一味違う建築模型の造形美。

ぜひ一度その目で確かめてみてください。

更新日時 ： 2016年08月29日 | この記事へのリンク ： 

新宿・大久保公園で激辛グルメ祭り２０１６が開催中

※写真：激辛グルメ祭り２０１６公式ＷＥＢサイトより



新宿・大久保公園で激辛グルメ祭り２０１６が開催中です。

１ｓｔラウンドから３ｒｄラウンドと３つの期間に分け、出展店舗を入れ替えながら９月１９日まで開催予定。

◆激辛グルメ祭り２０１６公式サイト

個人的には２ｎｄラウンドで登場する、カリーライス専門店「エチオピア」さん、とカレーライス専門店「横浜ボンベイ　高田馬場店」さんのカレーに興味あり。

※両店ともカレーファンには知られた有名店です。

「エチオピア」さんは辛さを０～７０倍まで設定可能ですが、３が中辛ぐらいと言われており、１０倍ともなるとビリビリするので要注意。

「横浜ボンベイ」さんはカシミールカレーが有名ですが、薬膳ボンベイカレーもおススメです。

３rdラウンドで登場する神保町インドレストラン「マンダラ」さんも目が離せません。

名物のチキンバターマサラは要チェックですよ。

また、カレー以外では１ｓｔラウンドに出展中の赤坂「陳家私菜」さんも人気店のひとつ。

元祖頂天石焼麻婆豆腐はクセになるおいしさです。

※今回のイベントにはありませんが、お店にある麻辣刀削麺は絶品です。

他にも様々なジャンルの激辛メニューが勢ぞろいの人気イベント。

ぜひ足を運んでみてください。

更新日時 ： 2016年08月28日 | この記事へのリンク ： 

代々木会館と傷だらけの天使

代々木駅前にあるこのビルをご存じでしょうか。





ビル名は代々木会館です。

ななめ後ろに見える近代的なビルはNTTドコモビルですが、「東京の九龍城」と言われているように異様さを放っていますね。


詳細は不明ですが、昭和３０年代の建物のようで、１９７４年ごろに放送されたテレビドラマ『傷だらけの天使』で使用され、「エンジェルビル」と呼ばれていたそうです。

※屋上には主演の萩原健一さんがドラマ内で住んでいたペントハウスが残っています。



「朽ち果てた」という表現しか思いつかない状態ですが、それでも数軒のテナントが入っています。

※１Fの寿司店、ラーメン店、上階の中国書店？

さすがに住居侵入罪になってしまうので、中に入ったことはありませんが、ビルの上階には鳩が住み着いており、しょっちゅう出入りしている様子。

窓も空いたままになっている階層があり、見ているだけで不安になってきますね。


 

興味を持ったのが、管理ビルのそばに代々木会館があったことがきっかけでした。

何年経っても改装や取り壊しなどの予定がなく、ここだけ時間が止まっているかのような不思議な空間。

都内の駅前でこのような建物が残ったままになっているところは、ここだけではないでしょうか。



勝手な想像ですが、４年後の東京オリンピック時にも現存していそうな気がしますね。

代々木駅にお越しになられる機会があった際は、一度外観をご覧になってみてください。

色んな意味で圧倒されますよ。

更新日時 ： 2016年08月27日 | この記事へのリンク ： 

マッサマンカレー納豆を食べてみた

先日、コンビニに行ったところ「マッサマンカレー納豆」が売られていたので、即買い。






早速開けてみたものの、カレー味のタレ以外は普通の納豆に見えますね。

そして実食！

マッサマンカレーは何度か食べたことがあるので、味の記憶はありましたが、もうただのカレー味の納豆という感じで、マッサマン感はありませんでした（笑）


カレーと納豆という、どちらも風味がきつい食べ物ですが、この組み合わせはあまりよろしくないようです。


味がケンカしていましたね…。

ちなみにこちらを販売している株式会社ヤマダフーズさんによると、期間限定商品とのこと。

キムチ納豆や海鮮だし納豆などもあるようです。



キムチ納豆の方がマッチングしそうな気がするのは私だけではないはず…。

更新日時 ： 2016年08月26日 | この記事へのリンク ： 

広島東洋カープにマジック２０点灯！

※写真：広島東洋カープ公式WEBサイトより 

昨日の対巨人戦に勝利した広島は、リーグ優勝した１９９１年以来、２５年ぶりのマジック２０を点灯。

また同時に両リーグ最速の７０勝到達。

２位・巨人とのゲーム差は再び８に広がった。

◆デイリースポーツより

ついに広島にマジックが点灯しましたね。

勝負事ゆえ、最後までどうなるかは神のみぞ知るところではありますが、いずれにしてもファンにとっては待ちに待ったマジック点灯。

２５年ぶりともあれば、嬉しさは尚更でしょう。

昨シーズン（２０１５年）の広島といえば随所で話題性があり、「カープ女子」に代表されるようなカープブームが巻き起こりました。

※そのおかげもあってか、球団史上最高の観客動員数を記録しています。

２０１４年シーズンまでチームを率いていた野村謙二郎監督に変わり、新監督として広島OBの緒方孝市氏が就任。

ニューヨーク・ヤンキースから黒田博樹投手が日本球界へ復帰し、新戦力として古巣の広島へ入団。

また阪神タイガースを自由契約となった新井貴浩内野手も古巣の広島へ入団することとなり、どちらも大きく報道されましたね。

バッター陣は主砲エルドレッド外野手、丸外野手、菊池内野手を擁し、米球界から新助っ人シアーホルツが加入。

ピッチャー陣は前田健太投手、黒田投手をダブルエースとし、中継ぎの一岡投手や抑えのヒース投手等を想定し、陣容も明るかった。

前田投手はこのシーズンを最後にメジャーリーグへFA移籍することが有力視されていたこともあり、前年３位だったチームの戦力、黒田投手の加入などを含め、このシーズンでの優勝を期待せずにはいられない感じではありました。

しかしながら、チームは開幕からのスタートダッシュに失敗し、５月を過ぎても最下位に低迷（ちなみに５月はDeNAが好調で首位をキープ）、６月下旬にようやく最下位を脱出すると、７月上旬には一時期３位まで浮上。

が、それも長続きはせず、７月半ば以降は４位と５位を行き来し、８月上旬に４位となったままシーズンを終えてしまいました。

２０１６年シーズンは前述の通り、前田投手がロサンゼルス・ドジャースへFA移籍したため、先発陣に大きな穴が開いてしまいました。

しかし、その穴を埋めるかのような野村祐輔投手の大活躍や中継ぎのヘーゲンズ投手、安定感の増した抑えの中崎投手らの奮闘、また鈴木誠也外野手のブレイクなどにより、５月下旬ごろに奪取した首位を今日までガッチリキープする好調ぶりです。

チームスタッフ、選手、ファンの誰もが待ち望んでいた「優勝」の二文字がもうそこまで見えてきました。

最短優勝は９月６日と報道されています。

今から毎日の試合結果が気になってしまいますね。

他球団ファンではありますが、私もこのカウントダウンを楽しみたいと思います。

★おまけ

まだ気が早いのですが、開幕前に広島の優勝を予想していたプロ野球解説者＆評論家のまとめサイトを載せておきます。

※２０１６年 プロ野球解説者＆評論家のセ・リーグ順位予想まとめ。

広島OBの前田智徳氏、北別府学氏、野村謙二郎氏、安仁屋宗八氏、横山竜士氏、達川光男氏、笘篠賢治氏と、優勝を予想していたのは全て広島OBの解説者でした。

唯一の例外として、ロッテOBの小宮山悟氏だけが広島の優勝を予想していました。

さすがゴーグルエースの小宮山さんですね。

更新日時 ： 2016年08月25日 | この記事へのリンク ： 

訪日外国人観光客の東京観光スタイルに新風

トリップアドバイザーという観光ガイドサイトの東京観光ランキングに興味深いものを見つけました。

◆東京観光ランキング

１位：新宿御苑

２位：明治神宮

３位：浅草

トップ２０までのほとんどが有名地域や建物等なのですが、７位に「料理教室」がランクインしているのです。

「東京で２３１０か所中７位の観光」として扱われているのですから、注目しないわけにはいきません。

５３ある「料理教室」カテゴリーよりもさらに多い、８１ある「飲食」カテゴリーの中で１位の評価を受けてるのが
「Tokyo FooDrink Tour - Japan Wonder Travel」です。

どんなことをするツアーなのかというと「食べ歩きガイドツアー」なのですが、とにかく口コミでの評価が非常に高いのです。

◆Tokyo FooDrink Tour - Japan Wonder Travelの概要＆口コミ

◆Japan Wonder Travel公式サイト

公式サイトを拝見しましたが、残念ながらほぼすべて英語でしたのでサラっとななめ読みしかできませんでした。

株式会社ノットワールドという日本企業が運営していますが、ターゲットが外国人観光客ということもあり、英語中心のサイト構成のようです。

築地市場はメジャースポットではありますが、砂町銀座での食べ歩きなどは、ガイドがいなければ訪れることさえ難しいと思います。

ですが、細かいことは抜きにして、本当に飲食ツアーを楽しんでいる様子が写真をみただけで伝わってきますね。

そしてありがいことに、こちらの会社設立の経緯や食べ歩きツアーの内容など、日本語で詳しく紹介しているサイトがありました！

◆灯台もと暮らし

先日も歌舞伎町の忍者からくり屋敷の記事でも書きましたが、今後はこういった体験型のカルチャーツアー的な観光が主流になっていくと思われます。

問屋街ツアーでもいいですし、剣道などの武道や生け花・茶道などの体験も喜ばれると思います。

有名な建物やスポットがなくても、このような切り口からインバウンドを誘致することができるという、素晴らしいアイデアだと感じましたね。

更新日時 ： 2016年08月24日 | この記事へのリンク ： 

台風９号の爪痕

昨日の台風９号による首都圏への影響は相当なものでした。

・西武多摩湖線での土砂崩れによる電車の脱線

・JR原宿駅の倒木による山手線全線の運転見合せ

・成田空港の管制塔の管制官が強風で避難

台風による交通機関の乱れは予想できましたが、さすがにこれだけの事故が起こるとは思いませんでした。

北海道では１７日の台風７号の上陸により、産地のたまねぎやじゃがいもに多大な被害を与える結果となりました。

さらに今回の台風９号が再度北海道に上陸することとなり、１シーズンで北海道に３つ目の上陸は、１９５１年の統計開始以来初めてのことのようです。

近年のゲリラ豪雨もそうですが、今回の台風の動きをみても、日本が亜熱帯気候化しているのはおそらく間違いないのではと思わざるをえません。

台風の爪痕は交通機関だけではなく、不動産物件にも影響を残します。

通常レベルの雨では問題なかった建物が、台風による横殴りの強い風雨により、思わぬところから雨漏りが発生するケースがあります。

今朝は台風一過で晴れておりますが、午後から雨の予報となる終日不安定なお天気。

管理物件への雨漏りや台風被害が無かったか、本日はその確認作業に奔走しそうです。

更新日時 ： 2016年08月23日 | この記事へのリンク ： 

８月・９月は引っ越しシーズン？

当社は基本的に貸店舗や事務所などの事業用物件の取り扱いがほとんどで、賃貸マンションやアパート物件は取り扱いをしません。

※例外として、オーナー様から預った管理物件としての賃貸マンションやアパートは取り扱いいたします。

そのため、一年を通じていわゆる繁忙期というものがありません。

それは当社の事業が引っ越しシーズンに該当しないためです。

また、２月・８月は俗に「ニッパチ」と呼ばれ、売上が下がる月と言われていますが、逆にいえば季節によっての波というものがないのも当社の特徴です。

一般的に不動産会社の繁忙期と呼ばれるシーズンは３月ごろ。

４月からの新年度のスタートに向けて、就職や入学などで多くの方が引っ越しをされるので、２月から３月ごろに仲介依頼が集中する、ということになります。

これはさすがに私も知っていることではありましたが、先日とある不動産会社の広告でこのような表記がありました。

「いよいよ引っ越しシーズン到来！」

最初はよく意味がわからなかったのですが、調べてみると以下のような理由が浮かび上がってきました。

◆転職や結婚式が増える９月以降は、引っ越しが多くなる。

◆８月から９月に企業がらみの異動があるので、引っ越しが多くなる。

私が居住している地域のあるマンションも、７月ごろまでは空室が５件あったものの、お盆を過ぎたあたりで一気に４件成約し、空室は１件のみとなっていました。

また、当社で管理していた賃貸アパートもお盆前ごろから問合せや内見が活発化し、先日成約となりました。

これも７月までの反響と比較すると雲泥の差です。

これまではその理由がよくわからず、タイミングが重なったというだけでは片づけられないと考えていましたが、上記の理由からその疑問が解決できました。

まだ国内の専門学校や大学では秋入学の採用が大変少ない状況ですが、これが一般的となった場合、企業がらみの異動等を含めると、本格的に第２の繁忙期といえるシーズンになるのかもしれません。

今でも引っ越しシーズンといえば春をイメージしますが、これからは秋も追加する必要があると言えそうです。

更新日時 ： 2016年08月22日 | この記事へのリンク ：