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物件に掲示する募集看板の効果

アパートやマンション、店舗・事務所など、入居募集にかかせないのが募集看板です。


建物の入り口部分や店舗の壁などに「入居者募集」「テナント募集」と書かれているアレです。

当社ではこのような募集看板を主に使っています。

 


他社さんでは以下のような一般的なものを使っていると思いますが、当社は少しでも目立ちたいのでこんなおかしなものを使っているのです（笑）





※画像は㈱動産社WEBサイトより



オーナー様の中には、募集看板の掲示に難色を示す方もいらっしゃいます。

・空室があると思われたくない

・壁に募集看板があるのが嫌など


とはいえ、目立たないところに掲示しては募集看板としての意味をなさないので、ご理解をいただけるよう説得に努めています。




では実際に効果があるのかどうか、最も知りたいのはそこですよね。


もちろん効果アリです！


募集看板を掲示しないのはチャンスを逃してると思っていただいても構いません。



物件を探してるエンドユーザー様はこちらが考えている以上に積極的です。


これだけインターネットでの物件検索が当たり前の時代になったとはいえ、自分の足で現地界隈の調査をしている方は非常に多いのが実情です。



特に店舗・事務所ではその傾向は顕著に表れます。



最寄り駅からの導線、人の流れ、周辺環境など、どんなに詳しくホームページで紹介しても実際に現場にいかなければわからないことがあるからです。


インターネット検索で物件をピックアップ、事前に現場調査をし、問題なさそうなら内見をしてみる、このようなパターンが主流といえます。


そういったユーザーの動きが募集看板と見事にリンクするのです。



感覚的になりますが、個人エンドユーザー様からの問い合わせのうち、３０％ほどは募集看板を見て現地からご連絡いただいています。


出店したいと思うエリアには事前に足を運んでいる方がかなりいて、こういった募集看板も非常によくチェックされています。




でも看板付けると壁にべったりと粘着剤が残ってしまうのでは…。


たしかに両面テープを使用してしまうと、上記の心配事は発生してしまいます。

※剥がした跡の処理は結構大変ですよ…。



ですが、当社の看板は両面テープを使用しません。

壁に優しい「あるもの」を使用しているので問題ありません。



「あるもの」とは何か？

それは秘密です（笑）


苦労して見つけた方法ですので、ノウハウは企業秘密とさせてください。



それはともかく、募集看板は効果がありますので、満室であっても常に掲示をしていただければ必ずプラスに働きますよ。

更新日時 ： 2016年09月17日 | この記事へのリンク ： 

数十年ぶりにMr.BOO！（ミスター・ブー）を観た

CSの放送局チャンネルNECOであの「Mr.BOO！（ミスター・ブー）」シリーズが放送開始！

【2ヶ月連続】吹替えMr.BOO！劇場

「Mr.BOO！（ミスター・ブー）」シリーズは、いわゆるファミコン世代のおじさん族なら知らない人はいないといわれる、一世を風靡した香港コメディ映画。

あまりに懐かしくてテレビにかじりついて観てみましたが、まあ実にくだらなくて大いに結構でした。

※子供の頃の一番記憶にあったシーンは「新Mr.Boo!アヒルの警備保障」でのトイレのスッポン逃亡（笑）

実はこのシリーズ、吹き替え版しか観たことがないのです。

というのもこの吹き替え版が日本で大ヒットした一番の原因であるので、本来の字幕版は観たことがありません。

※たぶん、字幕版だと面白さ半減するでしょうね…。

何といってもアドリブ王・広川太一郎さんの吹替えがハマりにハマって大爆笑！

吹き替えといってもいわるゆる翻訳的なものではなく、かなり適当な、いい意味でいい加減な内容になっているのが素晴らしいのです。

そして、第一作目ではあのツービート「ビートたけし＆ビートきよし」が吹替え共演!

※通称フジテレビ放送版。ビートたけしさんが吹き替えに登場するのはこの作品のみと言われています。

所長 ： マイケル・ホイ（許冠文） ⇒　広川太一郎
 
キット： サミュエル・ホイ （許冠傑） ⇒　ビートたけし

ダイ・チョンボ ： リッキー・ホイ（許冠英） ⇒ビートきよし

所長：マイケル・ホイ

とにかく広川さんの吹き替えが絶妙なのです！

キット：サミュエル・ホイ

まさかの殿（ビートたけしさん）が吹き替えに挑戦！

ダイ・チョンボ：リッキー・ホイ

ビートきよしさんの吹き替えもいい味出してます！

もうお気づきの方もいるかと思いますが、彼らは本当の兄弟で通称ホイ３兄弟と言われています。

ですが、実際は５兄弟だとか…。

まあ、この辺りは知らなくてもまったく問題ありません。

とにかく広川さんのくだらない吹き替えを一度堪能してみてください。

本当におススメです。

◆おまけ
主演のマイケル・ホイは最近なにかと話題の映画キヤノンボールにジャッキー・チェンと組んだ日本人コンビ役で出演しています。

更新日時 ： 2016年09月16日 | この記事へのリンク ： 

営業をしない営業力

先日、テレビCMもたくさん流している某紳士服店に行ってきました。

普段はたまにしか行きません。

なぜなら某家電量販店のパソコンコーナーとかでもそうなのですが、ちょっと商品を見ているだけで
「何かお探しですか」と声をかけられるのが苦手なのです。

自分で探して見つけるのが楽しみなので、声をかけられると気持ちが萎えるんですよね。

店側からすればそれが接客マニュアルなのもわかりますが…。

話は戻り、また声かけされるんだろうなと思いつつ店内に入って目的のコーナーに到達。

男性店員さんは私の存在に気づきましたが、声をかけてきません。

少し不思議に思いましたが、しばらく商品を選んでからアドバイスをもらおうとこちらから店員さんに尋ねました。

すると、希望通りの商品を１点だけ持ってきてくれました。

この店員さんはデキる方だなと瞬時に感じましたね。

いくつも商品を持ってくる方は希望ポイントを把握していません。

だからあれもこれも持ってくるのです。

大まかなサイズと身長を伝えただけなのですが、自分の体形にピッタリの商品でした。

さすがにウエストは何本か試すだろうと思っていましたが、一発でビンゴ。

これには驚きました。

こう来るとあとは小物類を勧めてくるのがパターンなのですが、こちらの店員さんはそういうそぶりは一切なし。

むしろ「無理にこの場で買わなくても家にあるもので十分対応できますよ」とアドバイス。

しかし、そう助言を受けたものの、結局その他の小物類も買ってしまいました。

そして会計を終え、店を出たあとにこう感じました。

またこの店員さんから買いたいと。

多くのトップセールスマンと言われてる方たちは「売る営業はしない」といいます。

それは同じ売るという行為でも、自分からは動かないで売るというセールスの神髄を理解しているからだと思います。

また顧客の多くは店やブランド名ではなく、人（＝店員、営業マン）から買うものだとも。

「営業をしない営業力」を直に感じた好感接客でした。

更新日時 ： 2016年09月15日 | この記事へのリンク ： 

歌舞伎町にウシジマ社長降臨！

人気漫画「闇金ウシジマくん」の映画版「闇金ウシジマくん Part3」が９月２２日（木・祝）より、また同じく映画版『闇金ウシジマくん ザ・ファイナル』 １０月２２日（土）より公開されます。

それに先駆け、９月１２日（月）より歌舞伎町TOHOシネマズ新宿のある新宿東宝ビルにウシジマ社長の巨大広告が登場するとのことで早速見に行ってきました。



すでにウシジマ社長が見えています！






「歌舞伎町へ向かうゴジラ・ロードには「闇金ウシジマくん」フラッグが通りをジャック。

ウシジマ社長、これは目立ちますね！








ウシジマ社長！ゴジラと被ってます！






さらに、カウカウファイナンスのウシジマ社長の右腕である柄崎ことやべきょうすけのドスの効いた声で、ウシジマに怒られながらもコミカルに作品の紹介をしてくれる街頭アナウンスまで聞くことができる。 

これは気づきませんでした…。

もう一回見にいかないと。


ところでカウカウファイナンスのポケットティッシュは配っていないのでしょうか（笑）

更新日時 ： 2016年09月14日 | この記事へのリンク ： 

広島東洋カープ優勝でほっこり

昨日は新宿御苑界隈に用事があったので、ランチはもちろん広島料理・安芸へ。

◆食べログサイト
http://tabelog.com/tokyo/A1304/A130401/13012027/

こちらのランチは絶品で、もっと歌舞伎町よりだったら毎日でも通いたいぐらいなのですが、
いかんせん新宿２丁目なのでなかなか行けず…。

ちなみにお店のすぐ隣にある「新宿二郵便局」は郵便局のCMでマツコデラックスさんが出演していた場所でもあります。

で、早速お店の前に到着すると…

なんと広島東洋カープ優勝記念価格に！

これは本当にお得なお値段です！

※私は「いしもちのカラアゲ」をいただきました。特製スープにつけて食べるいしもちは美味この上なし。

店内の配膳を仕切る女将さんは緒方監督のユニフォーム着用でお出迎え。

※現役時代のユニフォームだとか。もちろん普段は違います。

また、注文したした食事が出てくるまで大将がうれしそうに広島カープ優勝の話をしてくれました。

東京ドームでの優勝胴上げに立ち会えて感無量のようでしたよ。

※写真：東京スポーツ新聞社より

お店に訪れるお客さんの誰もが「優勝おめでとう！」とお祝いの言葉をかけていて、食事の美味しさもさることながら、雰囲気も非常にいい感じでランチを楽しむことができました。

広島東洋カープ、優勝おめでとうございます！

更新日時 ： 2016年09月13日 | この記事へのリンク ： 

【内装設備編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法

８月３１日付け【条件編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法の続きです。

前回は条件面での見直しでした。

今回は募集する物件の内装設備面でのお話です。

※実際に成約となったアパート・マンションの実例を元にしています。

築１０年以内の物件ならいざ知らず、多くの単身者向け賃貸住居は以下のような設備面での不安があると思います。

◆風呂、トイレ、洗面台が同室の３点ユニット

◆築年数が古い

◆オートロックではない

なかなか入居者が決まらない理由のひとつに、上記のような設備が原因なのではないかと考える大家様
は多いと思います。

しかし、結論から言いますと、メリットではありませんが、決してデメリットでもありません。

上記の設備でも喜んで入居いただいたお客様（女性）からのヒアリングで、以下のようなことがわかってきたのです。

・３点ユニット　⇒　多くの方がこだわっているわけではなく、不利ではない。
　　　　　　　　　　

・築年数　⇒　半世紀が経過でもしていない限り、気にする方は少ない。　

・オートロック　⇒　あれば便利だが、なくても問題はない。

３点ユニットに関しては設備業者さんも言ってることですが、風呂・トイレ・洗面台をすべて別々にする工事をしたとしても即入居となる保証はないということです。

築年数に関しては建て替えが条件となりますし、オートロックに関しては後付けができるものの、一部のマンション等に限定されてしまい、費用もかさみます。

大切なのは「室内そして建物が清潔である」ということが重要です。

これは意外と実践されていそうで徹底されていません。

クリーニングはしたものの、その後はほったらかしという室内もよく見かけます。

※封水が切れ、チョウバエだらけになっていた物件もありましたね。

ポストには不要なチラシが詰め込まれ、階段や共用部分、周辺に粗大ゴミが置かれている…。

これではせっかく内見にきた入居希望者ががっかりするのは言うまでもありません。

内見に来られる方は、すでにこの設備や条件を事前に理解したうえで見に来られています。

内装は掲載されていた写真の通りか、イメージしたような広さか、そういった部分を確認しにきているわけです。

ですから、内見して初めて「えっ、ここ３点ユニットなの？」というような疑問や不満は起こらないのです。

逆に清潔さにプラスして以下のような改善があると大きなアドバンテージとなるでしょう。

現状の設備で大幅な費用をかけることなく、入居希望者に喜ばれる改善策です。

◆改善策

・３点ユニット　⇒　そのままで問題なし。
                             但し、洗面台の鏡に歯ブラシなどを置けるスタンドがあるとベター。

・天井照明　⇒　今風の明かりに。※紐点灯タイプは変更を検討してください。

・ベランダが無い　⇒　室内干し対応にする。

・畳　⇒　フローリングにするのはベターだが、無理に替える必要はない。
　　　　　木製ではないCFフローリングタイプにっするのも可。

・室内　⇒　とにかく清潔に。※クリーニング後の放置はやめましょう。

・収納　⇒　クローゼット的なものがあるとよい。押入れでも可。

・追い炊き　⇒　なくても問題ない。無理に設置する必要なし。

・ドア　⇒　カメラ付きのインターホンを設置すると喜ばれる。

いかがでしょうか。

全部とはいかなくても、すぐに対応できそうな対策ばかりだと思います。

費用も抑えられますし、入居希望者の印象も変わります。

対象物が古いのは不利ではありません。

清潔（手入れがされていない）ではないことが問題なのです。

最終的には賃料等の条件面との折り合い次第となりますが、ちょっとした気配りで魅力的な物件に変身することができます。

最新の設備や新築にこだわる方はいらっしゃいますが、ターゲットを絞ればおのずと答えが見つかるはずです。

中古車や中古住宅のマーケットも同じような考え方ではないかと思います。

まずは入居希望者の視点に立って行動することから始めましょう。

更新日時 ： 2016年09月12日 | この記事へのリンク ： 

物件内見時にあると便利なモノ

物件内見時にあると便利なのモノといえば、大体以下のようなものでしょうか。


・懐中電灯

・メジャー、定規（スケール）



懐中電灯は意外と必需品です。

物件によっては電力契約を切ってあることもあり、内見時間によっては暗くてよくわからないということも…。

また、電力契約は切っていなくても、照明器具がないアパート・マンションもありますのでご注意ください。

※新築の物件によくありますね。

メジャーも必須アイテムです。

家具やベッドなど、置きたい箇所は事前に測っておく必要があります。



そして、内見時これを持っていた方はまだ見かけたことはありませんが、あると便利なモノといえば…。



それは水平器です！




※シンワ測定株式会社製の水平器

これはその名の通り、地面や床が水平に保たれているか目視で確認できる道具で、１０００円程度で購入できます。

たまにあることですが、入居してから床の傾きが判明し、トラブルになることがあります。

また、中古の一戸建て住宅などでも床の傾きに気付かず、購入後にトラブルになるケースが少なくありません。

水平器の詳しい使用方法などは以下のURLを参考になさってください。

◆水平器の使い方や種類、気泡の位置が狂った場合の調整方法

ところで、この水平器がなくても水平が取れる方法があります。

◆iPhoneで水平をとる方法
アイフォンの標準「コンパス」アプリで、方位磁石と水準器（水平器）として利用ができます。コンパスアプリを立ち上げ表示させ、左にスワイプすると水準器に切り替わります。

アイフォンユーザー限定ですが、スマホが水平器変わりになるという便利なアプリです。

床は平らなものと思いがちですが、意外と傾いているケースがあります。

気になる床の箇所に置くだけで水平かどうかわかるので、ぜひ一度お試しください。

更新日時 ： 2016年09月11日 | この記事へのリンク ： 

頼りになる内装設備業者の見分け方

アパート・マンション、店舗や事務所など、大家さんと内装設備業者さんは密接な関係にあります。

※室内内装、水回り工事、電気工事、外壁塗装工事、貯水タンク清掃などなど。

概ねどの大家さんもお抱えの業者さんがいますので、何か工事が発生すれば必ずそこへ依頼します。




我々不動産業者にとって最も回答が難しいのが「良い内装設備業者さんを紹介してほしい」という相談。

なぜなら人によって「良い業者の基準が違う」からです。


作業値段を重視する方、日程消化の早さを重視する方…ほんとうにさまざまです。




あくまでも私個人の基準で申し上げますと、「作業内容以上のアドバイスをくれる」のが良い業者さんと考えます。

具体的な例を挙げてみますと、例えばある室内のスケルトン工事を依頼したとします。

一般的な業者さんならだた依頼された通りのスケルトン工事をして終わりです。



しかし、良い業者さんの場合、工事前の現場調査や見積もり段階で、スケルトン後に起こりうる問題や先々のことを想定したプラスアルファのアドバイスをくれます。

将来的にチェックがしやすいよう点検口を設置すべき、この天井部分は弱くなっているので補強した方がいいなど。



つまり、「後日のことを考えてこちらへ逆提案をしてくれるのが良い業者さん」と言えます。



この見分け方は実際に現場調査に来てもらって初めてわかることなので、広告やホームページなどでは見分けることは難しいと思いますが、複数の相見積もりをとることによって、おのずと各社の個性がわかるのではないかと思います。

※ネットの口コミも有効な判断材料だと思います。

現場調査依頼への対応の早さ（２～３日以内に来てくれる）、現場での真剣な調査態度、そしてなによりもその現場に携わる職人さんの人柄が最も大切なポイント。



なかなか出会えない良い内装設備業者さんとは、末永く良いお付き合いをしていきたいものですね。

更新日時 ： 2016年09月10日 | この記事へのリンク ： 

なぜ賃貸不動産の損害保険は指定加入なのか

賃貸マンションや店舗・事務所を借りる際、ほとんどが貸主や管理会社の指定加入となっています。

※今でも中には任意というところもありますが…。

これはいくつか理由があるのですが、最上位の理由は「任意にすると保険に加入しない方がいる」からです。

そんなバカなと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実際のお話です。

自動車を例にとってみますと、自賠責保険はともかく任意保険に加入しないという方はまずいないでしょう。

それは自動車事故に合う危険性の高さを認識しているからだと思いますが、こと賃貸不動産に関していえば、その感覚は低いと感じています。

しかし、賃貸不動産も自動車と同様で、自分は事故を起こさないと強く思っていても、他からの被害に合うことが多々あるのです。

ケースとしてダントツに一番多いのが「水漏れ」事故。

これは自分が加害者・被害者のどちらかになりうることが多い事故でもあります。

保険に加入しない方の多くにみられるのが、保険更新時期に更新せず、そのまま解約してしまうパターン。

知り合いの保険会社と使いたいとか、そういった理由であれば相談にも乗れますが、お金がもったいない、自分は事故を起こさないから大丈夫等の理由で保険未加入にしてしまう方がいるのです。

管理会社や保険代理店がどんなに未加入でのリスクを説いても、応じない方もいます。

かつて自らの意志で保険未加入にしてしまい、後日取り返しのつかない事故に陥ったケースを知っています。

もし保険加入状態であれば補償範囲内で助かったのですが。

保険加入は借りる際、又は契約中の最低限のマナーだと認識していただきたいものです。

今一度、自分の住まいや店舗が保険加入になっているか、確認をとってみてください。

未加入であれば至急加入を！

更新日時 ： 2016年09月09日 | この記事へのリンク ： 

業務用エアコン選びで大事なポイント

先日起こった出来事です。

管理テナントから「業務用エアコンが止まってしまった」との連絡がありました。

早速業者に依頼し、調査してもらいましたが、原因は意外なところにありました。

このテナントの業務用エアコンは定期的にメンテナンスをされており、年に１度はオーバーホールもしています。

また、ついこの間メンテナンスをしたばかりでしたので不思議に思っていました。

よほどの機械的な寿命でもない限り、故障の可能性は低いと考えていましたが。。。

調査の結果、「排水ポンプの管が狭いことによる汚れ詰まり」が原因でした。

管理テナントのほとんどがＡ社製の業務用エアコンを使用していますが、このトラブルが起こったテナントはＢ社製。

Ａ社製の排水ポンプの管に比べ、Ｂ社製は狭く、汚れが詰まりやすいとのことでした。

※ちなみに昨年新しいポンプに交換済みです。

使用頻度による汚れの差はあるにせよ、Ａ社製もＢ社製も同じタイミングでメンテナンスをしているので、Ｂ社製だけに起こるというのは機械的な構造が原因といえます。

今後の対策として、このＢ社製の排水ポンプは重点的にメンテナンスをすることにしました。

新規に業務用エアコンを導入する場合、価格や消費電力などを重視するケースがほとんどかと思いますが、排水ポンプも重要なポイントとなりますので、参考になさってください。

更新日時 ： 2016年09月08日 | この記事へのリンク ：