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東京都知事不在中の免許更新

先日の宅建士（宅地建物取引士）免許更新の続きです。

※正確には宅地建物取引士証の更新なのですが、当ブログでは簡易的に免許更新としておきます。

舛添要一都知事が都議会議長に辞職願を提出したのが６月１５日で、６月２１日に辞職。

東京都知事選は７月１４日に告示され、３１日に投開票となりますが、新しい都知事が決定するのは７月末日。

したがって、今月末まで都知事は不在となっています。

しかし、不在期間中であっても東京都知事免許の新規発行や更新に関しては中断されることはないので、その場合はどうなってしまうのでしょうか？

私が宅建士免許の更新をした日は、ちょうど都知事不在の期間中でした。

更新の法定講習を受講すると、その日に新しい宅建士免許を発行してくれるのですが、そこに記載されていた知事の名前は「東京都知事代理　副知事　安藤立美」。

なんと副知事の名前で発行されていました。

ちなみに更新前は「東京都知事　石原慎太郎」。

この副知事の名前で５年間使用することになりますが、レアな記載となり、ある意味ラッキーな一日となりました。

ちなみに現時点で石原都知事や猪瀬都知事免許の方は当然いますし、また石原都知事が辞職した際の猪瀬副知事免許を使用している方もいます。

もし、不動産契約等で、宅建業免許や宅建士免許を見る機会がありましたら、どの知事免許になっているのか確認してみるのも面白いかもしれません。

更新日時 ： 2016年07月11日 | この記事へのリンク ： 

歌舞伎町で宇都宮餃子祭り開催！

※写真：宇都宮餃子祭り公式WEBサイトより



本日８日（金）から、新宿歌舞伎町の大久保公園で「宇都宮餃子祭り in TOKYO」が開催されます。

横浜で開催された際は３日間で約１６万人もの来場者を集めたビッグイベント。

東京では初開催となるそうです。

「宇都宮みんみん」や「さつき」など宇都宮餃子の人気店１０店舗が大集合。

３日間の開催で、８日（金）は１５時～２０時、９日（土）は１０時～２１時、１０日（日）１０時～１９時まで。

◆「宇都宮餃子祭り in TOKYO」公式サイト

個人的にはグルメブロガーの「フォーリンデブ　はっしーさん」が応援団長というのが興味深いです。

※初日のオープニングイベントにはタレントの橋本マナミさんが来場されるとか。

餃子とビールでお腹一杯になってください！

更新日時 ： 2016年07月08日 | この記事へのリンク ： 

事故物件の告知義務はいつまでするのか？

連日猛暑が続きますね。

本日、東京は３５度を超えたとか。。。

喉風邪気味もあって、グッタリしています。

さて先日、宅地建物取引士の更新に行ってきました。

５年に一度の更新となりますが、法定講習が義務付けられているため、一日かけての長い講義となりました。

その中でも自分の更新経験上、おそらく初となる「事故物件」に関しての講義があり、実に興味深いことがわかりました。

事故物件とはウィキペディアによると…

「事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあるなど、判断基準は明確に定まってはいない。」

ここ数年で一気に認知度が広まった感があり、業者の告知義務に関して「事故物件に一度誰かが住んだら告知しなくてよい」「事故（死亡）があってから２～３年経てばもう告知しなくてよい」「事故物件の上下左右の部屋に対しては告知しなくてよい」などと言われていますが、講師の弁護士曰く、全て誤りだそうです。

まず、「２～３年経てば…」というのは、事故が起きた際の貸主側の損害賠償請求期間の範囲を絞るために出てきた年数とのことで、これが「２～３年経てば告知しなくていい」に変化し、独り歩きするようになってしまったとのことでした。

過去の判例からも

・２０数年前にかつて土地の上に存在していた建物内で自殺があったことを説明しなかったために業者が損害賠償義務を負った。※事故後に建物は取り壊され更地になっていましたが、過去自殺があった事実を認識していた場合は、説明義務を負う。

・８年半前にかつて土地の上に存在した建物内で殺人事件があったことが土地の隠れた瑕疵にあたるとされ、売主が損害賠償義務を負った。
※こちらも事故後に建物は取り壊されており、更地での土地売買でした。

このような判例からも賃貸・売買に関わらず、また事故後の年数やその建物の存在有無に関わらず、その場所で亡くなった方がいたということを知った場合は相手方に告知（説明）しなければならないということになります。

具体的な地名は申し上げられませんが、その地域での年間の死亡者数の内、１３％ほどが自宅内での自然死もしくは病死となっています。
また自宅内での自殺や他殺などは２％ほど。
合計すれば、自宅で亡くなられる方は年間で１５％もいることになります。

正直ここまでパーセンテージが高いとは思ってもいませんでした。
事故物件に直接関わることはなくても、間接的なら当事者になりうる可能性がある数字です。

事故物件に対する具体的な法律的な決まりが無いだけに、物件に対する調査はこれまで以上に慎重に行わなくてはならないと思いますが、一方で、かつて戦場だったところや大昔の大火災などで亡くなった方がいたところも含まれるのかというと、本末転倒な気がしてなりません。

しかしながら「その事実を知らされていれば、その物件に居住しなかった」となれば、やはり心理的瑕疵と言えるでしょう。

※大家さんや売主さんから「それは告知しないでくれ」とお願いされるケースもありますが、守秘義務と告知義務の間に挟まれ苦しい立場になりますね…。
ただその場合は大家さんや売主さんを説得しなければならないのが我々の義務ではないでしょうか。

結論の出ない内容となってしまいましたが、いずれにしても我々業者側は、このような事故物件と関わることになった場合、事故年数の有無や内容等に関わらず相手方にきちんと告知し、説明しなければならないのが責務と考えます。

更新日時 ： 2016年07月07日 | この記事へのリンク ： 

夏場こそしてほしい！エアコンのメンテナンス

突然ですが、皆さんは普段エアコンのメンテナンスはしていますか？

「フィルターの掃除はたまにしているけど…。」

自分も含め、多くの方がフィルター清掃までではないかと思います。

しかし、エアコン内部はこちらが思っている以上にカビ等で汚れており、最悪の場合は故障に至ります。

私の場合、３年ぶりぐらいにエアコンクリーニングをお願いしたところ、内部から真っ黒な水が大量に出てきました。。。
これはカビによるもので、放置すれば故障の原因となるだけではなく、健康にも影響が出るところでした。
吹き出し口から黒いポツポツしたものが飛ぶようになったら要注意です。

アパートやマンションで使用する家庭用タイプの場合、年に１回程度でいいので専門の業者さんにエアコンクリーニングを
してもらいましょう。
※びっくりするような結果が見られますよ。

さて、夏場に多い事例のひとつにエアコンの故障があります。
※不思議なことに冬場の故障は聞いたことがありません。

特に業務用エアコンの故障が大変多く発生します。

お店や事務所等の天井に埋め込まれているタイプのエアコンです。

業務用の場合、タバコのヤニだけではなく、衣服についたホコリなどもフィルターから吸い込むため、実は内部がドロドロに汚れているのです。

１ヵ月ほど使用したスナックバーのエアコンメンテナンスを見たことがありますが、ものすごい汚れ方をしていました。

これは使い方が悪いのではなく、飲食店の場合は特に汚れやすいのが特徴のためです。

調子が悪くなったり、故障したら修理してもらえばいいのでは？

たしかにそうなんですが、この時期のエアコン業者さんは１年で最も忙しいので、なかなか修理に来てもらえません。

実はこれが最もお伝えしたかったことなのです。

修理を頼んでも業者さんのスケジュールが埋まっているので、来てもらえるのは「４日後」とかザラです。

土日を挟んでしまったり、お盆の時期と重なったりすると最悪です。。。

夏場の時期は、今日明日に来てもらえることはまずないと思ってください。

この蒸し暑い時期にエアコンが故障した状態でお店をオープンさせても、お客さんは帰ってしまいますよね。。。

普段から定期メンテナンスを入れておけば…。

故障してからでは遅いので、今一度エアコンのメンテナンスチェックを！

更新日時 ： 2016年07月05日 | この記事へのリンク ： 

夏本番前にしておきたい物件の雨漏り対策

連日の蒸し暑さが堪えますね。

遠い太平洋上ではありますが、ようやく台風１号が発生したとのこと。

台風１号の発生は、統計を取り始めたこの６０年余りで２番目に遅いらしいですね。

普通なら歓迎されない台風ですが、水不足とあっては恵みの雨となりそうです。

さて、夏場の物件事故として多いのが雨漏りです。

雨は通年で降りますが、夏の時期は強風を伴う雨（台風）だったり、いわゆるゲリラ豪雨的な夕立のため、雨漏り被害が出やすいのです。

※狙って書いたわけではありませんが、ちょうど激しい夕立がありましたね。こういう短時間の集中豪雨が一番危険です。


想定を超える雨量のため、雨どいから溢れた雨水が隙間を通り階下へ…。

横殴りの雨だったため、壁の隙間や亀裂から雨水が侵入し室内へ…。

意外と毎年のように起こっている現象です。

決して珍しい事例ではありません。

これはイレギュラーだと思いますが、大雪が降った際に雨どいに雪が溜まり、その雪が気温の上昇と共に一気に解けだしたため、
雨どいがオーバーフローし、雪解け水が壁をつたって窓から室内へ侵入したという経験があります。

東京の建物は、雪に対して弱い（おそらくほとんどが雪対策をしていないはず）ので、このような現象も起こってしまうのです。

壁の隙間や亀裂部分は普段の管理では発見しにくく、逆にこういった雨漏りがあった際に補修するということが多いですね。

こういう時期に空室物件で雨漏りが起こっていたりすると、後々悲惨なことになるので定期的な巡回チェックをしています。
※発見が遅れると大変です。特にフローリングなど…。

普段の雨でも窓の隙間や内壁の端から雨水が浸入してくる、天井にシミのようなものができている等、少しでも気になるところがあれば遠慮なく管理会社へご連絡ください。

早期発見が被害を最小限に食い止めます。

あと、損害保険には必ず加入してくださいね。

更新日時 ： 2016年07月04日 | この記事へのリンク ： 

賃貸物件の入居審査に落ちる３つの理由

マンションや店舗など、賃貸物件の場合、必ず入居審査というものがあります。

特に不動産業界で書式が統一されているわけではありませんが、入居審査用の申込書には概ね以下の項目が必須となっています。

氏名、住所、年収、職業、勤務先、連帯保証人…。

他にも緊急連絡先や要望など意外と記入箇所が多いものです。


さて、一口に入居審査といいますが、一体どこから始まっていると思いますか？

入居申込書を提出するところから？

いえ、違います。


実は電話・メール・直接訪問等での物件問合せ時から審査は始まっているのです。

まず応対時の言葉使い等を見られます。

問合せメールの場合でも「これ、まだありますか」と一言だけというのもありましたね。。。



続いて内見時での服装や態度。

これも重要な要素です。

Ｔシャツや短パンだからマイナス印象になる、ということは決してありません。

スーツ姿でも怪しい雰囲気を醸し出している方はいらっしゃいますので。。。

ただ、服装や態度で損しているなと思う方は結構いらっしゃいます。




最後に申込書の記入内容。

意外ときちんと書いてくれない方がいらっしゃいます。。。

たしかに項目が多岐にわたるので面倒だとは思いますが、該当するところを空欄にしたりするのは大きなマイナス要素です。



結論として、問合せから内見時にかけての人物像が大きなウエートを占めているとお考えください。

申込書は人物像とのセットの役割なので、仮に申込者が高収入であったとしても、態度等に問題があれば審査に落ちる可能性があるのです。

※追記：過去に保証会社を使った際、家賃滞納や支払い遅延があったりするとリスト化されますので、新たに保証会社へ申込しても審査で落とされます。過去の実績も当然重視されますので、家賃はきちんと払いましょう。


堅苦しくなる必要はないと思いますが、逆に人物重視だとわかれば入居審査も怖くないですよね。

希望のお部屋・物件が見つかることを切に祈っております。

更新日時 ： 2016年07月01日 | この記事へのリンク ： 

ゴールデン街より人気？歌舞伎町の隠れ観光スポット

※写真：サムライミュージアム公式WEBサイトより



某観光サイトでの新宿区・人気観光ランキングを見てみました。

１位　新宿御苑

２位　東京都庁舎

３位　サムライミュージアム

４位　新宿ゴールデン街

：

１３位　歌舞伎町


あのゴールデン街を抑えて堂々の３位となっているサムライミュージアムですが、去年の秋ごろ、歌舞伎町のど真ん中に突如オープンした店舗です。

入口前には鎧甲冑が飾ってあり、ずっと気にはなっていたのですが、外国人観光客を中心に人気の観光スポットとなっているようです。

・無料で英語のガイドがつく

・サムライの恰好で写真が撮れる

・殺陣のショーがある

などなど、日本人でも興味津々の内容です。


★サムライミュージアム紹介動画



★サムライミュージアムＨＰ



１３位の歌舞伎町はもっと頑張りましょう。

歌舞伎座があればなぁ…。

誘致は難しいのでしょうか。

更新日時 ： 2016年06月30日 | この記事へのリンク ： 

ゴールデンウィーク期間休業日のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り厚くお礼申し上げます。

ゴールデンウィーク（大型連休）期間にあたり下記の通り業務をお休みさせていただきます。

休業期間中はご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご了承いただきますようお願い申し上げます。

◆休業日：平成２８年４月２９日(金)、４月３０日(土)、５月１日(日)
　　　
　　　　　　
　　　　　　  
              平成２８年５月３日(火)～５月５日(木)

              平成２８年５月７日(土)、５月８日(日)


◆上記以外の平日は通常営業しております。
※５月２日（月）、５月６日（金）

尚、メールでのお問合せは年中無休にて承っております。

※ご回答は休業日明けとなります。何卒、ご了承願います。

更新日時 ： 2016年04月26日 | この記事へのリンク ： 

【歌舞伎町】新宿興和ビル貸店舗物件

歌舞伎町・新宿興和ビルの物件情報です。



★新宿興和ビル
※新宿区歌舞伎町２－２４－３





★募集終了しました。（満室です）



空室予定のお問合せは下記メールフォームにて承っております。

★お問合せメールフォーム

更新日時 ： 2016年02月01日 | この記事へのリンク ： 

年末年始休業のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り厚くお礼申し上げます。

誠に勝手ながら、下記の期間中、業務をお休みさせていただきます。

ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご了承いただきますようお願い申し上げます。

・休業日：平成27年12月29日(火)～平成28年1月6日(水)

※通常営業開始日は平成28年1月7日（木）からとなっております。

尚、メールでのお問合せは年中無休にて承っております。

トップページにございます「お問合せメールフォーム」よりご連絡くださいますようお願い申し上げます。

更新日時 ： 2015年12月25日 | この記事へのリンク ：