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夏場に注意！室内臭気と封水切れ

連日の猛暑日が続きますね。 

本日も甲府では最高気温３８度の予報が出ているほどです。

さて、夏場に比較的よくあるトラブルとして、封水切れがあります。

封水とはシンク（流し台）やトイレ、洗面台などの排水管内にトラップとして溜めておく水のことです。

Ｓ字に曲がっている排水管内に水が溜まり、水で形成された栓で、害虫や配管を通じて室内に侵入していくる臭気を遮断する役割があります。

この封水ですが、封水切れになると室内に害虫や臭気が侵入してくるので注意が必要。

普段の生活では日常的に水を流しているので、封水切れはまず起こりません。

しかし、１ヵ月以上の長期間の不在や、入居者退去後の空室期間が長引いたりすると、水の使用がストップするため、封水切れを起こします。

封水は自然蒸発をしているので、特に夏場の空室は要注意。

以前、夏の蒸し暑い日に、とある長期空室の物件を内見したことがありますが、室内はなんともいえない臭気がたちこめ、チョウバエといわれる害虫が侵入しており、大量の死骸が床に散乱していました…。

よく調べてみると、トイレの水が乾ききっており、浴槽や流し台からもチョウバエが侵入。

これは明らかに封水切れを起こしているのが原因と一目で分かりましたね。

退去後にクリーニングや補修をしていたようですが、これではせっかくの苦労が水の泡。

内見されたお客様はこの状況を見て、即玄関を出られたのは言うまでもありません。

当社ではオーナー様から預った物件の中で、稼働していない空室物件に対し、定期的な室内チェックをすることで、この封水切れを防いでいます。

※そのため、空室中の電気や水道はオーナー様名義で契約を継続していただく必要がありますが。

部屋の換気はもちろんのこと、各配水系の封水チェックは必須と言えますね。

意外にも他の修繕箇所や気になる箇所が見つかったりすることもあり、今ではこの定期的な封水チェックは無くてはならない業務のひとつとなっています。

地味な作業ですが、トラブル防止の為にも定期的なチェックをおすすめします。

更新日時 ： 2016年08月08日 | この記事へのリンク ： 

低所得者向けの空き家活用（国土交通省）

「国土交通省は、低所得者向けの住宅に空き家を活用し、家賃を一部補助する方針を固めた。公営住宅を十分に供給できないためで、都道府県ごとに一定の基準を満たす空き家を登録し、入居希望者に仲介する仕組みを来年度につくる。低所得者の住宅環境の改善と、空き家の減少を目指す。」

※ヤフーニュースより

詳細はリンク先を参照していただくとして、私なりに気になった一文がありました。

「自治体が耐震性や断熱性を審査し、データベースに登録する。」

空き家となる理由は様々ですので、線引きで分けることは難しいのですが、今回の公営住宅向けの空き家となると、
その物件の持つスペックは限られてきそうです。
※築年数や設備が非常に古かったり、不便な立地にあるなど。


恐らくそういったなかなか入居者が集まらない物件が対象となってきそうですが、耐震性や断熱性を持ち出してしまうと、
ほとんどがＮＧ物件となってしまうのではないかという懸念があります。


もちろん安全面等を考慮すれば新耐震基準の建物に入居していただくのがベストですが、現実的には大家が希望する募集賃料の兼ね合いなどから、補助が難しくなりそうです。


野村総合研究所の試算によると、２０１３年時点で全国で約８２０万戸もの空き家があり、空き家率は１３．５％。

これが２０１８年になると、全国で約１０７５万戸が空き家となるそうです。

正直、驚くべき数字です。


「空き家」は、すでに社会問題化している状態。

民泊の議論も含めますと、住宅不動産に関する諸問題はさらに広がっていきそうです。


今回の国土交通省の試みは非常に興味深いものとなりますので、推移を見守りたいと思います。

更新日時 ： 2016年07月22日 | この記事へのリンク ： 

後楽園ホールの改修工事にみる、ビル建て替え問題

７月１日のスポーツ報知記事より

【後楽園ホールが一時閉館…８・１から４０日間の休業】

「後楽園ホール（東京・文京区後楽）が８月１日から一時閉館することが１日、分かった。

館内工事のため８月１日から９月９日までの４０日間の長期にわたるもので、運営する東京ドームによると過去２０年では最長の休館になるという。

過去の改修による休館は、２００２年８月６日から８月２６日まで２１日間にわたって照明などのリニューアルを行った記録があるが、今回の工事は「耐震強化を含めた設備のリニューアルを実施し、施設価値のポテンシャルを高める」というもの。

東京ドームでは「過去２０年では最長。開業以来かどうかは資料がないため不明」としている。」

プロレスやボクシングなど格闘技の聖地と言われる後楽園ホールが長期の改修休館に入るようです。

東日本大震災の直後に若干の休館がありましたが、今回のような長期休館は初めてのようです。

後楽園ホールが入る建物（以下、後楽園ホールとします）は１９６２年（昭和３７年）１月完成で、今年で築５４年。

昭和４０年前後に建築された建物の多くは、現在頻繁に建て替え工事が行われています。

建物や設備の老朽化、新耐震基準への移行など、建築から半世紀を迎えたあたりで新しくしようとする動きです。

しかし、後楽園ホールは建て替えではなく、改修することで建物を維持していくことを決定しました。

これは良い判断だと思います。

建築年数だけみれば老朽化は歴然としていますが、それは数字だけの話であることは、実際に現地へ訪れてみればわかります。

これまでにも後楽園ホールは耐震工事や外壁のリニューアル、エレベーターの交換など、多くの補修・改修をしていました。

そのせいもあり、とても築５４年とは思えないような様相を呈しているのです。

初めて訪れた人なら、誰もが半世紀を過ぎた建築物だとは思わないでしょう。

それだけ建物への維持・管理が素晴らしいと言えます。

主に自動車やオートバイに関する用語で「レストア」があります。

レストアとは、「老朽化などの理由により劣化もしくは故障した、自動車、オートバイ、鉄道車両、航空機、時計、ラジコンモデル

、ゲーム機等を修復し、復活させること。」
（ウィキペディアより）

クラシックカーやビンテージカーが当時の新車のようにレストアされ、何ら問題なく走っている様は実に気持ちがいいものです。

新築建物の信用性が揺らいでいるのは昨今の諸問題（耐震偽装、マンション傾斜）ですでにご存じのはず。

古い建物も「年数が経ったから建て替える」という単純発想ではなく、レストアをすることで大切に維持していくことも必要なのではないでしょうか。

後楽園ホールの建物維持管理はぜひ見習いたいものです。

更新日時 ： 2016年07月19日 | この記事へのリンク ： 

品川区の大井競馬場に保育園開設

「品川区は１５日、大井競馬場の駐車場（勝島１）内に来年４月、私立の認可保育園を開設すると発表した。
競馬場敷地内への開設は全国的にも珍しい。

競馬場と道路をはさんだ第３駐車場の一部約４３５平方メートルを、所有する「東京都競馬」が保育園運営会社に賃貸し、運営会社が２階建て延べ床面積約４４０平方メートルの「えがおの森保育園・かつしま」（仮称、定員７３人）を建設する。
競馬場周辺で大規模マンションの建設や国家公務員宿舎の建て替えが進んでいて、区は保育需要が今後さらに高まるとみている。

区内の待機児童数は今年４月時点で１７８人。昨年４月より３７人減った。区は来年４月までに、この保育園を含む６園を整備し、定員を５５９人増やす計画だ。」

毎日新聞記事より引用

競馬場内ではなく、競馬場に併設する駐車場を保育園に改装するようです。

第３駐車場はコースやスタンドがある敷地外にありますので、競馬開催中でも影響がないですね。

JRAの東京競馬場などは広大な敷地があり、平日の非開催中は競馬博物館や日吉公園が無料開放されていますが、今回のような利用方法も一度検討してほしいものです。

更新日時 ： 2016年07月17日 | この記事へのリンク ： 

東京都知事不在中の免許更新

先日の宅建士（宅地建物取引士）免許更新の続きです。

※正確には宅地建物取引士証の更新なのですが、当ブログでは簡易的に免許更新としておきます。

舛添要一都知事が都議会議長に辞職願を提出したのが６月１５日で、６月２１日に辞職。

東京都知事選は７月１４日に告示され、３１日に投開票となりますが、新しい都知事が決定するのは７月末日。

したがって、今月末まで都知事は不在となっています。

しかし、不在期間中であっても東京都知事免許の新規発行や更新に関しては中断されることはないので、その場合はどうなってしまうのでしょうか？

私が宅建士免許の更新をした日は、ちょうど都知事不在の期間中でした。

更新の法定講習を受講すると、その日に新しい宅建士免許を発行してくれるのですが、そこに記載されていた知事の名前は「東京都知事代理　副知事　安藤立美」。

なんと副知事の名前で発行されていました。

ちなみに更新前は「東京都知事　石原慎太郎」。

この副知事の名前で５年間使用することになりますが、レアな記載となり、ある意味ラッキーな一日となりました。

ちなみに現時点で石原都知事や猪瀬都知事免許の方は当然いますし、また石原都知事が辞職した際の猪瀬副知事免許を使用している方もいます。

もし、不動産契約等で、宅建業免許や宅建士免許を見る機会がありましたら、どの知事免許になっているのか確認してみるのも面白いかもしれません。

更新日時 ： 2016年07月11日 | この記事へのリンク ： 

事故物件の告知義務はいつまでするのか？

連日猛暑が続きますね。

本日、東京は３５度を超えたとか。。。

喉風邪気味もあって、グッタリしています。

さて先日、宅地建物取引士の更新に行ってきました。

５年に一度の更新となりますが、法定講習が義務付けられているため、一日かけての長い講義となりました。

その中でも自分の更新経験上、おそらく初となる「事故物件」に関しての講義があり、実に興味深いことがわかりました。

事故物件とはウィキペディアによると…

「事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあるなど、判断基準は明確に定まってはいない。」

ここ数年で一気に認知度が広まった感があり、業者の告知義務に関して「事故物件に一度誰かが住んだら告知しなくてよい」「事故（死亡）があってから２～３年経てばもう告知しなくてよい」「事故物件の上下左右の部屋に対しては告知しなくてよい」などと言われていますが、講師の弁護士曰く、全て誤りだそうです。

まず、「２～３年経てば…」というのは、事故が起きた際の貸主側の損害賠償請求期間の範囲を絞るために出てきた年数とのことで、これが「２～３年経てば告知しなくていい」に変化し、独り歩きするようになってしまったとのことでした。

過去の判例からも

・２０数年前にかつて土地の上に存在していた建物内で自殺があったことを説明しなかったために業者が損害賠償義務を負った。※事故後に建物は取り壊され更地になっていましたが、過去自殺があった事実を認識していた場合は、説明義務を負う。

・８年半前にかつて土地の上に存在した建物内で殺人事件があったことが土地の隠れた瑕疵にあたるとされ、売主が損害賠償義務を負った。
※こちらも事故後に建物は取り壊されており、更地での土地売買でした。

このような判例からも賃貸・売買に関わらず、また事故後の年数やその建物の存在有無に関わらず、その場所で亡くなった方がいたということを知った場合は相手方に告知（説明）しなければならないということになります。

具体的な地名は申し上げられませんが、その地域での年間の死亡者数の内、１３％ほどが自宅内での自然死もしくは病死となっています。
また自宅内での自殺や他殺などは２％ほど。
合計すれば、自宅で亡くなられる方は年間で１５％もいることになります。

正直ここまでパーセンテージが高いとは思ってもいませんでした。
事故物件に直接関わることはなくても、間接的なら当事者になりうる可能性がある数字です。

事故物件に対する具体的な法律的な決まりが無いだけに、物件に対する調査はこれまで以上に慎重に行わなくてはならないと思いますが、一方で、かつて戦場だったところや大昔の大火災などで亡くなった方がいたところも含まれるのかというと、本末転倒な気がしてなりません。

しかしながら「その事実を知らされていれば、その物件に居住しなかった」となれば、やはり心理的瑕疵と言えるでしょう。

※大家さんや売主さんから「それは告知しないでくれ」とお願いされるケースもありますが、守秘義務と告知義務の間に挟まれ苦しい立場になりますね…。
ただその場合は大家さんや売主さんを説得しなければならないのが我々の義務ではないでしょうか。

結論の出ない内容となってしまいましたが、いずれにしても我々業者側は、このような事故物件と関わることになった場合、事故年数の有無や内容等に関わらず相手方にきちんと告知し、説明しなければならないのが責務と考えます。

更新日時 ： 2016年07月07日 | この記事へのリンク ： 

夏場こそしてほしい！エアコンのメンテナンス

突然ですが、皆さんは普段エアコンのメンテナンスはしていますか？

「フィルターの掃除はたまにしているけど…。」

自分も含め、多くの方がフィルター清掃までではないかと思います。

しかし、エアコン内部はこちらが思っている以上にカビ等で汚れており、最悪の場合は故障に至ります。

私の場合、３年ぶりぐらいにエアコンクリーニングをお願いしたところ、内部から真っ黒な水が大量に出てきました。。。
これはカビによるもので、放置すれば故障の原因となるだけではなく、健康にも影響が出るところでした。
吹き出し口から黒いポツポツしたものが飛ぶようになったら要注意です。

アパートやマンションで使用する家庭用タイプの場合、年に１回程度でいいので専門の業者さんにエアコンクリーニングを
してもらいましょう。
※びっくりするような結果が見られますよ。

さて、夏場に多い事例のひとつにエアコンの故障があります。
※不思議なことに冬場の故障は聞いたことがありません。

特に業務用エアコンの故障が大変多く発生します。

お店や事務所等の天井に埋め込まれているタイプのエアコンです。

業務用の場合、タバコのヤニだけではなく、衣服についたホコリなどもフィルターから吸い込むため、実は内部がドロドロに汚れているのです。

１ヵ月ほど使用したスナックバーのエアコンメンテナンスを見たことがありますが、ものすごい汚れ方をしていました。

これは使い方が悪いのではなく、飲食店の場合は特に汚れやすいのが特徴のためです。

調子が悪くなったり、故障したら修理してもらえばいいのでは？

たしかにそうなんですが、この時期のエアコン業者さんは１年で最も忙しいので、なかなか修理に来てもらえません。

実はこれが最もお伝えしたかったことなのです。

修理を頼んでも業者さんのスケジュールが埋まっているので、来てもらえるのは「４日後」とかザラです。

土日を挟んでしまったり、お盆の時期と重なったりすると最悪です。。。

夏場の時期は、今日明日に来てもらえることはまずないと思ってください。

この蒸し暑い時期にエアコンが故障した状態でお店をオープンさせても、お客さんは帰ってしまいますよね。。。

普段から定期メンテナンスを入れておけば…。

故障してからでは遅いので、今一度エアコンのメンテナンスチェックを！

更新日時 ： 2016年07月05日 | この記事へのリンク ： 

夏本番前にしておきたい物件の雨漏り対策

連日の蒸し暑さが堪えますね。

遠い太平洋上ではありますが、ようやく台風１号が発生したとのこと。

台風１号の発生は、統計を取り始めたこの６０年余りで２番目に遅いらしいですね。

普通なら歓迎されない台風ですが、水不足とあっては恵みの雨となりそうです。

さて、夏場の物件事故として多いのが雨漏りです。

雨は通年で降りますが、夏の時期は強風を伴う雨（台風）だったり、いわゆるゲリラ豪雨的な夕立のため、雨漏り被害が出やすいのです。

※狙って書いたわけではありませんが、ちょうど激しい夕立がありましたね。こういう短時間の集中豪雨が一番危険です。


想定を超える雨量のため、雨どいから溢れた雨水が隙間を通り階下へ…。

横殴りの雨だったため、壁の隙間や亀裂から雨水が侵入し室内へ…。

意外と毎年のように起こっている現象です。

決して珍しい事例ではありません。

これはイレギュラーだと思いますが、大雪が降った際に雨どいに雪が溜まり、その雪が気温の上昇と共に一気に解けだしたため、
雨どいがオーバーフローし、雪解け水が壁をつたって窓から室内へ侵入したという経験があります。

東京の建物は、雪に対して弱い（おそらくほとんどが雪対策をしていないはず）ので、このような現象も起こってしまうのです。

壁の隙間や亀裂部分は普段の管理では発見しにくく、逆にこういった雨漏りがあった際に補修するということが多いですね。

こういう時期に空室物件で雨漏りが起こっていたりすると、後々悲惨なことになるので定期的な巡回チェックをしています。
※発見が遅れると大変です。特にフローリングなど…。

普段の雨でも窓の隙間や内壁の端から雨水が浸入してくる、天井にシミのようなものができている等、少しでも気になるところがあれば遠慮なく管理会社へご連絡ください。

早期発見が被害を最小限に食い止めます。

あと、損害保険には必ず加入してくださいね。

更新日時 ： 2016年07月04日 | この記事へのリンク ： 

賃貸物件の入居審査に落ちる３つの理由

マンションや店舗など、賃貸物件の場合、必ず入居審査というものがあります。

特に不動産業界で書式が統一されているわけではありませんが、入居審査用の申込書には概ね以下の項目が必須となっています。

氏名、住所、年収、職業、勤務先、連帯保証人…。

他にも緊急連絡先や要望など意外と記入箇所が多いものです。


さて、一口に入居審査といいますが、一体どこから始まっていると思いますか？

入居申込書を提出するところから？

いえ、違います。


実は電話・メール・直接訪問等での物件問合せ時から審査は始まっているのです。

まず応対時の言葉使い等を見られます。

問合せメールの場合でも「これ、まだありますか」と一言だけというのもありましたね。。。



続いて内見時での服装や態度。

これも重要な要素です。

Ｔシャツや短パンだからマイナス印象になる、ということは決してありません。

スーツ姿でも怪しい雰囲気を醸し出している方はいらっしゃいますので。。。

ただ、服装や態度で損しているなと思う方は結構いらっしゃいます。




最後に申込書の記入内容。

意外ときちんと書いてくれない方がいらっしゃいます。。。

たしかに項目が多岐にわたるので面倒だとは思いますが、該当するところを空欄にしたりするのは大きなマイナス要素です。



結論として、問合せから内見時にかけての人物像が大きなウエートを占めているとお考えください。

申込書は人物像とのセットの役割なので、仮に申込者が高収入であったとしても、態度等に問題があれば審査に落ちる可能性があるのです。

※追記：過去に保証会社を使った際、家賃滞納や支払い遅延があったりするとリスト化されますので、新たに保証会社へ申込しても審査で落とされます。過去の実績も当然重視されますので、家賃はきちんと払いましょう。


堅苦しくなる必要はないと思いますが、逆に人物重視だとわかれば入居審査も怖くないですよね。

希望のお部屋・物件が見つかることを切に祈っております。

更新日時 ： 2016年07月01日 | この記事へのリンク ：