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事故物件の告知義務はいつまでするのか？

連日猛暑が続きますね。

本日、東京は３５度を超えたとか。。。

喉風邪気味もあって、グッタリしています。

さて先日、宅地建物取引士の更新に行ってきました。

５年に一度の更新となりますが、法定講習が義務付けられているため、一日かけての長い講義となりました。

その中でも自分の更新経験上、おそらく初となる「事故物件」に関しての講義があり、実に興味深いことがわかりました。

事故物件とはウィキペディアによると…

「事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあるなど、判断基準は明確に定まってはいない。」

ここ数年で一気に認知度が広まった感があり、業者の告知義務に関して「事故物件に一度誰かが住んだら告知しなくてよい」「事故（死亡）があってから２～３年経てばもう告知しなくてよい」「事故物件の上下左右の部屋に対しては告知しなくてよい」などと言われていますが、講師の弁護士曰く、全て誤りだそうです。

まず、「２～３年経てば…」というのは、事故が起きた際の貸主側の損害賠償請求期間の範囲を絞るために出てきた年数とのことで、これが「２～３年経てば告知しなくていい」に変化し、独り歩きするようになってしまったとのことでした。

過去の判例からも

・２０数年前にかつて土地の上に存在していた建物内で自殺があったことを説明しなかったために業者が損害賠償義務を負った。※事故後に建物は取り壊され更地になっていましたが、過去自殺があった事実を認識していた場合は、説明義務を負う。

・８年半前にかつて土地の上に存在した建物内で殺人事件があったことが土地の隠れた瑕疵にあたるとされ、売主が損害賠償義務を負った。
※こちらも事故後に建物は取り壊されており、更地での土地売買でした。

このような判例からも賃貸・売買に関わらず、また事故後の年数やその建物の存在有無に関わらず、その場所で亡くなった方がいたということを知った場合は相手方に告知（説明）しなければならないということになります。

具体的な地名は申し上げられませんが、その地域での年間の死亡者数の内、１３％ほどが自宅内での自然死もしくは病死となっています。
また自宅内での自殺や他殺などは２％ほど。
合計すれば、自宅で亡くなられる方は年間で１５％もいることになります。

正直ここまでパーセンテージが高いとは思ってもいませんでした。
事故物件に直接関わることはなくても、間接的なら当事者になりうる可能性がある数字です。

事故物件に対する具体的な法律的な決まりが無いだけに、物件に対する調査はこれまで以上に慎重に行わなくてはならないと思いますが、一方で、かつて戦場だったところや大昔の大火災などで亡くなった方がいたところも含まれるのかというと、本末転倒な気がしてなりません。

しかしながら「その事実を知らされていれば、その物件に居住しなかった」となれば、やはり心理的瑕疵と言えるでしょう。

※大家さんや売主さんから「それは告知しないでくれ」とお願いされるケースもありますが、守秘義務と告知義務の間に挟まれ苦しい立場になりますね…。
ただその場合は大家さんや売主さんを説得しなければならないのが我々の義務ではないでしょうか。

結論の出ない内容となってしまいましたが、いずれにしても我々業者側は、このような事故物件と関わることになった場合、事故年数の有無や内容等に関わらず相手方にきちんと告知し、説明しなければならないのが責務と考えます。

更新日時 ： 2016年07月07日 | この記事へのリンク ：