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アパート経営サブリースのメリット・デメリット

昨日のニュースで、アパート経営におけるサブリース（家賃保証制度）の問題が話題となっていました。


家賃減収、大家が提訴へ　レオパレス２１「１０年不変」

※引用元：朝日新聞より



サブリースとは、所有する物件に空室が出たとしても、契約上最低限の家賃保証はするというもの。大手ハウスメーカーや賃貸アパート建築会社が、新たに建物を建てるオーナーに対して提案をするケースが多い。

オーナーが所有する不動産投資物件の部屋を不動産会社やハウスメーカー（以下サブリース業者）が借り上げ、さらにその会社が実際の賃借人に貸し出す。

オーナーからすると、契約期間中は空室リスクに気を使う必要がなく、安定した収入が得られる。しかし、サブリースの家賃はサブリース料を差し引かれるので、、オーナーの手取りは小さくなる。

所有する物件の所在地などによって異なるが、おおよそ5～10％程度差し引かれるケースが多い。


※引用元：exciteニュースより




基本的なサブリース仕組みはお分かりいただけたかと思います。


さて、サブリースのメリット・デメリットですが…

◆メリット

・空室でも一定額の安定した家賃収入がある。
・入居募集や退去など、業務を管理会社に丸投げできる。


◆デメリット

・数年ごとにサブリース価格の見直しが行われ、家賃減額される可能性がある。
・入居者の選定は業者任せで、できないケースが多い。
・管理料が10～20％前後と通常より高め。 

今回問題になっているのはサブリース価格の見直しです。

＞「家賃30年一括保証」と銘打ち、オーナーに安心感を与えるサブリース会社もありますが、実態は2年から5年ごとに最低保証家賃を見直すケースが多いようです。

これでは当初のプランと違うわけですから、ひとたまりもありません。



＞サブリース契約は、20～30年の長期契約になりますが、当該物件をサブリース契約期間中に売却する場合、違約金としてかなりのペナルティーが発生する場合もあります。

不動産市況が好調なので売却してしまおう…と考えてもペナルティがあると厳しいですね。



驚いたのがサブリース料という名目で、保証した家賃からさらに差し引かれるということです。

要はサブリース会社の管理費ということなのでしょうが、これではオーナーの手取り額がさらに減ることになりますね。



では、サブリースそのものがダメなのかというと、一概にはいえません。


その疑問を解決するような参考文献がアパナビさんのサブリース解説の中にありましたので、ご紹介します。


＞損益分岐点は単純に相場家賃（管理会社の査定家賃ではないので注意）に対して80％以上の稼働率が見込めるかどうかです。
＞年間で80％以上稼動すると思えばサブリース不要、80％未満の稼働率と思えばサブリース付きが安心かと思います。

ここでいう８０％以上の稼働とは、サブリースをせずに通常募集のかたちでアパート経営できる場合です。

それが難しい・厳しい状況であればサブリースはメリットがありますよ、という見解です。



どのシステムも必ずメリット・デメリットがあります。

導入する場合はよく熟慮してから決断したいものですね。

 

更新日時 ： 2017年02月23日 | この記事へのリンク ：